KIM-V (Kreditinstitute-Immobilienfinanzierungsmaßnahmen-Verordnung)

Was hinter der KIM-V steckt

Die Kreditinstitute-Immobilienfinanzierungsmaßnahmen-Verordnung (KIM-V) ist eine Verordnung der österreichischen Finanzmarktaufsicht (FMA) vom 20. Juli 2022, die seit dem 1. August 2022 für alle Kreditinstitute mit Sitz in Österreich verbindlich gilt. Sie konkretisiert die makroprudenziellen Befugnisse aus § 23h BWG (Bankwesengesetz) und ist die unmittelbare Reaktion auf die jahrelangen Warnungen des Finanzmarktstabilitätsgremiums (FMSG) vor einer Überhitzung des österreichischen Wohnimmobilienmarktes mit überproportional gewachsener Kreditvergabe.

Hintergrund war ein Anstieg der durchschnittlichen Beleihungsquote bei Neukrediten von rund 80 % (2015) auf über 90 % (2021), gepaart mit zunehmend langen Laufzeiten von 30 bis 40 Jahren und stark gestiegenen Immobilienpreisen — zwischen 2010 und 2022 verdoppelten sich die Preise für Eigentumswohnungen in Österreich nahezu. Die Verordnung soll systemische Risiken aus überhöhter Verschuldung privater Haushalte begrenzen und Banken vor steigenden Ausfallraten schützen.

Mit Ablauf des 30. Juni 2025 ist die KIM-V in ihrer ursprünglichen Form ausgelaufen. Die zentralen Standards werden seitdem über aufsichtsrechtliche Empfehlungen ("Mindestkreditvergabestandards") und § 23h BWG weitergeführt. Bei einer erneuten Marktüberhitzung kann die FMA die Verordnung jederzeit reaktivieren.

Die zentralen Schwellen

Die KIM-V gibt drei verbindliche Obergrenzen für private Wohnimmobilienkredite vor:

• Beleihungsquote (LTV): maximal 90 % des Marktwerts der finanzierten Immobilie. Eigenmittelanteil also mindestens 10 %, in der Praxis 20 % inklusive Kaufnebenkosten.
• Schuldendienstquote (DSTI): maximal 40 % des Nettoeinkommens des Haushalts dürfen für den laufenden Kreditdienst aufgewendet werden.
• Maximale Laufzeit: 35 Jahre Kreditlaufzeit.

Banken durften innerhalb eines Quartals bis zu 20 % des Neugeschäfts ("Ausnahmekontingent") außerhalb dieser Schwellen vergeben — bei Erstwohnsitzfinanzierungen, Sanierungskrediten unter 50.000 Euro und Anschlussfinanzierungen galten zudem Erleichterungen.

Was Anleger 2024 zahlten

Ein Linzer Paar mit gemeinsamem Nettoeinkommen von 4.800 Euro will 2024 eine Eigentumswohnung um 400.000 Euro kaufen (zuzüglich rund 40.000 Euro Nebenkosten). Unter KIM-V galt: Maximaler Kreditbetrag 360.000 Euro (90 % von 400.000), Eigenmittelbedarf mindestens 80.000 Euro. Die monatliche Annuität bei 4 % Zinsen über 30 Jahre beträgt rund 1.720 Euro — das entspricht 35,8 % des Nettoeinkommens und liegt damit unterhalb der DSTI-Grenze von 40 %. Der Kredit wäre KIM-V-konform genehmigt worden. Vor August 2022 hätten viele Banken auch 100 % Finanzierung mit DSTI von 50 % gewährt.

Marktwirkung und Kritik

Die KIM-V führte ab Q4 2022 zu einem deutlichen Einbruch des Neukreditvolumens für Wohnimmobilien: Laut OeNB-Daten ging das Volumen im ersten Halbjahr 2023 um rund 40 % gegenüber dem Vorjahr zurück. Banken berichteten, dass insbesondere junge Erstkäuferinnen ohne Familienunterstützung durch die Eigenmittelanforderungen herausgedrängt wurden — was den politischen Druck auf die FMA verstärkte und letztlich zum Auslaufen der Verordnung 2025 beitrug.

Wirtschaftshistorisch interessant: Die KIM-V war Österreichs erste umfassende makroprudenzielle Maßnahme nach Vorbild internationaler Standards (BCBS, ESRB). Skandinavische und niederländische Aufsichtsbehörden hatten ähnliche Limits schon vor 2015 eingeführt.

Im Umfeld der Verordnung sind die Begriffe LTV, DSTI, DTI, § 23h BWG, FMSG, makroprudenzielle Aufsicht, Wohnimmobilienkredit, Ausnahmekontingent, Anschlussfinanzierung sowie die OeNB regelmäßig relevant.

Was Anleger oft fragen

Gilt die KIM-V auch für Anlegerimmobilien? Ja, sie galt grundsätzlich für alle Wohnimmobilienkredite an private Haushalte, einschließlich Vorsorgewohnungen und vermieteter Eigentumswohnungen. Für gewerbliche Immobilienfinanzierungen über Kapitalgesellschaften greift sie nicht.

Was hat sich seit Auslaufen am 1. Juli 2025 geändert? Die formale Verordnung gilt nicht mehr, die FMA hat jedoch Empfehlungen mit weitgehend identischen Schwellen veröffentlicht. Banken folgen diesen Standards weiterhin überwiegend, da sie in die internen Risikomodelle eingeflossen sind.

Wer entscheidet über eine eventuelle Reaktivierung? Die FMA in Abstimmung mit dem FMSG und der OeNB. Auslöser wäre ein erneut steigender Anteil hochbeleihter Kredite oder eine deutliche Erholung der Immobilienpreise mit gleichzeitiger Lockerung der Bankenpraxis.