Hypothekarkredit

Definition und Rechtsgrundlage

Ein Hypothekarkredit ist ein Darlehen, das durch ein Pfandrecht an einer Immobilie — die Hypothek — besichert ist. Die Hypothek wird im Grundbuch eingetragen und gibt der Bank das Recht, die Immobilie zu verwerten, falls der Kreditnehmer seine Verpflichtungen nicht erfüllt. Im Gegenzug für diese hohe Sicherheit liegen die Zinssätze deutlich unter denen unbesicherter Konsumkredite.

In Österreich ist der Hypothekarkredit im Hypothekarbankengesetz und ergänzend im Allgemeinen Bürgerlichen Gesetzbuch (ABGB) geregelt. Bei Konsumenten kommt zusätzlich das Hypothekar- und Immobilienkreditgesetz (HIKrG) zur Anwendung, das die EU-Wohnimmobilienkreditrichtlinie (MCD) umsetzt.

KIM-V: Verschärfte Vergabestandards seit 2022

Eine zentrale Besonderheit des österreichischen Marktes ist die KIM-V — die Kreditinstitute-Immobilienfinanzierungsmaßnahmen-Verordnung der FMA. Sie schreibt seit August 2022 verbindlich vor:

• Beleihungsquote: maximal 90 % des Verkehrswerts (Loan-to-Value).
• Schuldendienstquote: maximal 40 % des verfügbaren Nettoeinkommens (Debt-Service-to-Income).
• Laufzeit: maximal 35 Jahre (bei Wohnzwecken).

Banken dürfen pro Quartal ein begrenztes Kontingent von Ausnahmen vergeben, müssen sich aber im Aggregat an die Grenzen halten. Nach einer mehrjährigen Schwächephase im österreichischen Immobilienkreditmarkt diskutiert die FMA 2026 eine partielle Lockerung — eine endgültige Entscheidung steht noch aus.

Fix oder variabel — die zentrale Wahl

Hypothekarkredite werden in Österreich überwiegend als variabel verzinste Darlehen mit Kopplung an den 3-Monats-Euribor plus Aufschlag (1,0-2,0 Prozentpunkte) angeboten. Festzinsphasen über 10, 15 oder 25 Jahre sind möglich, aber teurer.

Beispielkonditionen Juni 2026 (nach EZB-Senkung auf 1,75 %):

• Variabel (Euribor + 1,4 %): aktuell rund 3,8 % p. a.
• 10 Jahre fix: 3,9-4,3 % p. a.
• 20 Jahre fix: 4,1-4,6 % p. a.

Die Zinskurve ist flach, der Aufschlag für Fixzinsen mit rund 30-50 Basispunkten historisch günstig. In einem Umfeld unklarer Zinsperspektiven kann sich die Absicherung lohnen — wobei die Vorfälligkeitsentschädigung bei vorzeitiger Tilgung beachtet werden muss.

Steuerliche Behandlung

Hypothekenzinsen für die selbstgenutzte Immobilie sind in Österreich seit Auslaufen der Sonderausgabenregelung 2020 grundsätzlich nicht mehr absetzbar. Im Bereich Vermietung und Verpachtung gehören sie hingegen zu den Werbungskosten und mindern die steuerpflichtigen Einkünfte. Die Tilgung selbst ist nie absetzbar — sie stellt Vermögensbildung dar, keinen Aufwand.