Von Jeff Ostrowski, Bankrate.com
Die konventionelle Weisheit um private Hypothekenversicherung (PMI) War seit langem, dass Kreditnehmer versuchen sollten, es zu vermeiden. PMI ist eine Voraussetzung für Konventionelle Hypothek Kreditnehmer, die weniger als 20% in einem Haus gesenkt haben-und es sind nur eine weitere Kosten, die erstmals Käufer zum ersten Mal gepresst werden.
In den letzten Jahren haben private Hypothekenversicherer jedoch ihre Zinssätze gesenkt.
„Ich bin ein großer Fan einer Hypothekenversicherung – und es ist eine Art Schimpfwort. Wenn Sie mit Kunden sprechen, mögen sie es nicht “, sagt Emanuel Santa-Donato, Senior Vice President bei Tomo -Hypothek. „Aber wenn Sie sich die tatsächlichen Kosten der Hypothekenversicherung im Vergleich zur in der Lage betrachten, 3% oder 5% zu senken, ist dies ziemlich vorteilhaft. Dieses Geld könnte anderswo verwendet werden. “
Was ist eine private Hypothekenversicherung (PMI)?
PMI ist eine Voraussetzung für konventionelle Hypothekenkredite, die eine Anzahlung von weniger als 20% in einem Haus abgeben. Obwohl der Kreditnehmer für die Deckung bezahlt, schützt PMI nicht den Kreditnehmer, sondern den Kreditgeber. Sollte der Kreditnehmer in Verzug oder Bezahlung des Darlehens eingehört, erhält der Kreditgeber eine Auszahlung vom PMI -Spediteur.
PMI ist eine vorübergehende Kosten. Nach gesetzlichem müssen die Kreditgeber verpflichtet sind absagen Wenn Ihr Hypothekenguthaben auf 78% des ursprünglichen Kaufwerts Ihres Hauses fällt oder wenn Sie in der Hälfte Ihrer Kreditzeit sind, je nachdem, was zuerst kommt.
Noch vor diesem geplanten Datum können Sie jedoch beantragen, dass Ihr Kreditgeber PMI entfernen, sobald Sie Ihren Guthaben auf 80% des ursprünglichen Wertes Ihres Hauses abbezahlen. In diesem Fall müssten Sie für eine bezahlen Bewertung oder Maklerpreismeinung Wert festlegen.
Seit Jahren sind Hauskäufer so dagegen, PMI zu bezahlen, dass sie durch Reifen gesprungen sind, wie zum Beispiel durch das Erhalten Huckepack -Kredite. Mit dieser Art von Darlehen leistet ein Käufer eine Anzahlung von 10% und nimmt dann eine zweite Hypothek für die anderen 10% ein – vermeidet PMI, aber zusätzliche Abschlusskosten, ganz zu schweigen von a Hypothekenzins Ein bisschen höher als der Zinssatz für das Primärkredit.
Kostet PMI jetzt weniger?
Heute betragen die durchschnittlichen Kosten für eine private Hypothekenversicherung etwa 0,4% des Kreditbetrags. Wenn Sie PMI für einen Kredit von 400.000 US -Dollar zahlen würden, würde Ihre Prämie beispielsweise 1.600 USD pro Jahr oder etwa 133 USD pro Monat betragen.
Noch 2019 konnten Kreditnehmer damit rechnen, mehr als das auszugeben: rund 0,5%. Im selben Szenario wären das 2.000 US -Dollar pro Jahr oder monatlich 167 USD.
Die Durchschnittswerte sind natürlich nur Durchschnittswerte. Ihr PMI-Zinssatz basiert auf einer Vielzahl von Faktoren, einschließlich Ihrer Kreditwürdigkeit, der Verschuldungsquote, sogar der Dynamik Ihres lokalen Wohnungsmarktes. Sie zahlen eine höhere Prämie, wenn Sie nur 3% zurücklegen, anstatt auch 10% oder 15% zu senken. PMI soll Ihren Kreditgeber vor dem Risiko schützen, das Sie in Verzug bringen, und je mehr Risiko der Hypothekenversicherer wahrnimmt, desto höher ist Ihre Prämie.
Eine aktuelle Studie Durch das Urban Institute zeigt, wie stark die Kosten für PMI variieren. Für konventionelle Kreditnehmer, die 3% senken und Kredit -Scores unter 680 haben, kostet PMI jährlich mehr als 1% des Darlehensbetrags. Ein Kreditnehmer mit einer Anzahlung von 3% und einer Kreditwürdigkeit von 760 oder mehr zahlt jedoch weniger als 0,5%.
Warum sinken die PMI -Raten?
Die private Hypothekenversicherungsbranche besteht aus einem halben Dutzend Fluggesellschaften, einem Dienstplan, der die Hypothekengarantieversicherung, die Radian Group, die National Mortgage Insurance und die Arch Mortgage Insurance umfasst. In den letzten zehn Jahren haben diese Unternehmen ihre Preismodelle so angepasst, dass das Risiko jedes einzelnen Kreditnehmers genauer widerspiegelt.
„Vor zehn Jahren gab es diese sehr formelhaften Tarifkarten, die jeder der PMI -Kreditgeber den Kreditgebern gegeben hat“, sagt Chris Grimes, Senior Director bei Fitch Ratings. „Jetzt gibt es einen sehr dynamischen Prozess mit Hunderten, wenn nicht Tausenden von Faktoren.“
Der neue Ansatz ermöglicht es PMI -Fluggesellschaften, das Risikoprofil jedes Kreditnehmers mit der Prämie enger zu entsprechen.
„Die Preisgestaltung ist detaillierter als zuvor, und so erhalten Sie genauere Prämien“, sagt Carl Tyree, Chief Sales Officer bei Arch Mortgage Insurance.
Sollten Sie PMI bezahlen?
Mit den Immobilienpreisen zu Rekordhochs ist eine Anzahlung von 20% für viele Käufer, insbesondere Erstkäufer, einfach keine Option.
Wenn Sie jedoch genügend finanzielle Flexibilität haben, um zwischen einer Anzahlung von 20% und etwas niedrigeres zu wählen, fragen Sie sich: „Was können Sie sonst noch mit dem Geld tun? Möchten Sie dieses zusätzliche Eigenkapital einnehmen und sie investieren? “ Santa-Donato sagt.
Hier sind zwei Hypothesen, die dem Käufer eines 500.000 -Dollar -Hauss gegenüberstehen:
– Machen Sie eine Anzahlung von 20% von 100.000 US -Dollar. Unter der Annahme einer 30-jährigen Hypothek bei 7%würde Ihre monatliche Darlehenszahlung 2.661 USD betragen.
– Stellen Sie eine Anzahlung von 10% von 50.000 US -Dollar. Ihr Darlehensbetrag würde bis zu 450.000 US -Dollar steigen, daher würde Ihre monatliche Zahlung auf 2.994 USD steigen. Unter der Annahme einer PMI -Prämie von 0,35%zahlen Sie monatliche PMI -Kosten für 131 US -Dollar und bringen die Gesamtzahlung auf 3.125 USD.
Es gibt keine richtige oder falsche Antwort. Wenn Sie die zusätzlichen 50.000 US -Dollar in der Bank oder in Investitionen beibehalten, würden Sie 464 US -Dollar pro Monat kosten – die Differenz der Hypothekenzahlung zwischen dem ersten und dem zweiten Szenario. Von dort aus ist es eine persönliche Entscheidung darüber, wie viel Sie die Liquidität schätzen.
Fazit
PMI bleibt ein zusätzlicher Aufwand, aber die Tarife sind in den letzten Jahren genug gesunken, damit die Kreditnehmer dies nicht mehr reflexiv vermeiden müssen.
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