INSELeine belebte Hauptstraße in Balham, South Londonsteht ein kastenförmiges Gebäude mit beigefarbener Fassade. Das in den 1940er Jahren erbaute vierstöckige Bürogebäude beherbergte jahrzehntelang Hunderte von Beamten, bis Beamte des Ministeriums für Arbeit und Renten im Jahr 2020 auszogen.
Jetzt verfügt Irene House über 77 exklusive Apartments mit einem oder zwei Schlafzimmern sowie sieben weitere Häuser in einer Dacherweiterung. Der Eingang im Art-Déco-Stil und andere Elemente, die von der ursprünglichen Innenausstattung des Gebäudes inspiriert sind, sind noch immer erhalten und stellen einen wachsenden Trend dar: die Umwandlung von Bürogebäuden in Wohnungen.
Das Projekt kann ein Beispiel dafür sein, wie das Problem gelöst werden kann ImmobilienkriseIn einer Zeit nach der Pandemie, in der die zunehmende Arbeit von zu Hause aus Büros weniger attraktiv gemacht hat und die Nachfrage nach Wohnraum hoch bleibt, ist die Realität viel komplexer.
Seit der Aufhebung der Büroflächenbeschränkung im März letzten Jahres ist die Zahl der Anträge für die Umwandlung von Büro- in Wohnimmobilien gestiegen. Allerdings sagen Architekten, dass sie aufgrund der tiefen Bodenplatten und des Mangels an natürlichem Licht entmutigend und teuer sein können.
Der ultimative Büroumbau ist die Umwandlung des opulenten Old War Office in Whitehall, Winston Churchills Stützpunkt während des Zweiten Weltkriegs ein Raffles-Hotel mit 120 Zimmern und 85 Luxusapartments allerdings bei einem 1,2-Milliarden-Pfund-Projekt ohne bezahlbaren Wohnraum.
Auch Centre Point, der Wahrzeichen-Büroturm der 1960er-Jahre im Zentrum Londons, war dabei als Luxusresidenz umgebaut im Jahr 2018 mit 13 Sozialmietwohnungen in einem separaten Flachbau. In Chiswick wurde ein 11-stöckiger Büroturm namens Empire House gerade in 121 Wohnungen für 625.000 Pfund umgewandelt lokale Opposition.
Shivani Goolab, Leiterin der Privatkundenkreditvergabe bei Investec Real Estate, einem Unternehmen, das Bauträgern Finanzierungen bereitstellt, sagt: „Da die spezifischen Bürowerte sinken, ist es viel sinnvoller, einige dieser Büros zur Sanierung erneut aufzusuchen.“
„Der Schlüssel dazu liegt nicht nur darin, zu denken, man befinde sich in einem Bürogebäude mit einigen Betten darin. Es ist wichtig, dass es sich um anständige Wohnungen handelt, in denen man gerne leben möchte.“
Die Nachfrage nach Büroflächen und deren Wert sind seit Beginn der Pandemie gesunken große Veränderungen in den ArbeitsmusternWie viele Menschen teilen ihre Zeit mittlerweile zwischen Zuhause und Büro auf?
Während sich die Bürowerte zwischen Juli und September in ganz Europa positiv entwickelten, nachdem monatelang die Abschreibungen um 0,5 % gestiegen waren, verzeichneten britische Büros nach Angaben der Immobilienanalysten der Altus Group einen weiteren Rückgang der Werte um 2,6 %. Nur eine Handvoll Bürogebäude in London wurden für mehr als 100 Millionen Pfund verkauft im ersten Halbjahr 2024.
Rund 9 % der Büros in ganz London stehen leer, hauptsächlich ältere, minderwertige Gebäude, berichtet das Immobilienunternehmen Knight Frank. Nach Angaben des Datenunternehmens CoStar Group reichen die Leerstände in der Hauptstadt von fast 20 % in Hammersmith und 16,8 % in den Docklands bis zu 9,5 % im Zentrum von London.
Mittlerweile liegen die Leerstandsquoten für die neuesten Büros nahe an Rekordtiefständen, was zeigt, dass weiterhin eine Nachfrage nach hochwertigen, nachhaltigen „Prime“-Büroflächen besteht.
Aber bei älteren Gebäuden stehen Entwickler vor der Wahl, sie als grüne Büros zu renovieren oder sie in Wohn- und gemischt genutzte Gebäude umzuwandeln.
Bettina Brehler, Leiterin für Nachhaltigkeit und Partnerin bei den Architekten Squire & Partners, arbeitet an der Umwandlung eines Büros in ein Wohnhaus und sagt, das Unternehmen habe in den letzten Monaten mehrere ähnliche Anfragen erhalten. Ob der Umbau am Ende klappt, hängt von der Art des Bürogebäudes ab.
„Der Umbau der Canary Wharf-Türme mit ihren Handelsetagen und tiefen Bodenplatten oder wenn man nur eine Treppe hat, ist eine große Herausforderung“, sagt sie. „Aber Gebäude mit zwei Treppenhäusern, insbesondere niedrige Bürogebäude aus den 50er oder 60er Jahren, die nicht die für moderne Büros erforderliche Raumhöhe vom Boden bis zur Decke haben, können leichter in Wohngebäude umgewandelt werden“, sagt sie.
Während einige dieser Projekte mit vollständiger Baugenehmigung gebaut werden, wurden in England seit 2013 mehr als 121.000 Wohnungen im Rahmen von „Permitted Development Rights“ (PDR) erstellt. Sie erlauben Entwicklern, Gewerbegebäude ohne vollständige Baugenehmigung umzuwandeln, und es gibt keine Anforderungen an bezahlbaren Wohnraum. Viele dieser Projekte befinden sich in Industriegebieten oder Gewerbegebieten, wobei es zu Beschwerden über schlechte Belüftung und keinen Zugang zu privaten Außenbereichen kommt, heißt es ein staatlich finanzierter Bericht im Jahr 2020.
Im Gegensatz dazu Die Labour-Partei hatte versprochen, das, was sie als „Slum-Wohnungsbau“ bezeichnete, abzuschaffen. Doch als die Regierung im Dezember ihren nationalen Planungsrahmen veröffentlichte, gab es keinen Hinweis auf ein PDR-Verbot. Sie werden Keir Starmers Antrieb verstärken 1,5 Mio. neue Häuser in England bauen aber war für Entwickler als „kostenlos für alle“ gekennzeichnet.
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In den letzten Jahren kam es zu PDR Tausende von „dunklen Kaninchenställen“ werden gebaut – Winzige Wohnungen unterhalb nationaler Raumstandards, einige ohne Fenster und „ehrlich gesagt unbewohnbar“, heißt es Urbanistische ArchitekturGründer und CEO, Ufuk Bahar.
Im Jahr 2020 ergriff die konservative Regierung schließlich Maßnahmen und verlangte, dass auf diese Weise errichtete Häuser über natürliches Licht verfügen müssen, und ab April 2021 gelten für sie nationale Raumstandards.
Im März führten weitere Regeländerungen – die Aufhebung der Obergrenze von 1.500 m² für Umbauten – zu einem sprunghaften Anstieg der Bewerbungen, wobei in 12 Londoner Bezirken eine Reihe großer Projekte auftauchten. Bis dahin war es nicht möglich, große Büros in Wohnungen umzuwandeln.
Laut einer Knight Frank-Analyse der Daten von Molior London stiegen die Bewerbungen in London zwischen Mitte März und Mitte November auf 3.272. Das sind 58 % mehr als im gleichen Zeitraum des Jahres 2019 vor der Pandemie.
Der Versicherer Zurich UK hat gewarnt, dass Umbauten „ordnungsgemäß durchgeführt werden müssen“ und erklärt: „Schlecht geplante und gebaute Umbauten … können dazu führen, dass Teile von Häusern häufigeren Hitzewellen und heißeren britischen Sommern ausgesetzt sind.“
„Eine Nutzungsänderung von Büro zu Wohnraum sollte eine Baugenehmigung erfordern, um sicherzustellen, dass die Häuser von ausreichender Qualität sind und sich am richtigen Standort befinden, um Gesundheit und Wohlbefinden zu fördern, und es gleiche Wettbewerbsbedingungen gibt, um sicherzustellen, dass kein Verlust an bezahlbarem Wohnraum oder Beitrag zur Infrastruktur entsteht.“ „, sagt Ben Clifford, Professor für Raumplanung und Governance an der Bartlett School of Planning des University College London und Mitautor des Berichts 2020. „Wir haben es versäumt, proaktiv zu sagen, wie gut solche Umbauten in England aussehen.“
Laut Goolab funktionieren Umwandlungen von Büros in Wohnungen gut für niedrigere Gebäude in Pendlerstädten wie Hayes und Basingstoke, aber auch für einige ältere Büros im Londoner West End, die ursprünglich terrassenförmig angelegt und in Büros umgewandelt wurden.
Schwieriger ist es bei Bürotürmen. „Es gibt ein paar Türme, an deren Außenseite man wahrscheinlich Wohnraum errichten kann, aber was macht man mit dem Kern?“ Goolab sagt. „Einige eigens dafür gebaute Studentenwohnheime haben sich das angeschaut.“
Für den Umbau eines Büros in 100 Wohnungen dauere es etwa 18 bis 24 Monate, mit dem Vorteil, dass keine Erdarbeiten erforderlich seien. Im Vergleich dazu dauert der Bau neuer Häuser außerhalb Londons mit 100 bis 499 Wohneinheiten durchschnittlich 30 Monate, so das Planungs- und Entwicklungsberatungsunternehmen Lichfields.
Abigail Heyworth, Partnerin für Entwicklungsstrategie und Finanzen bei Knight Frank, sagt, dass nicht nur leerstehende Büros Kandidaten für eine Sanierung seien, sondern auch solche, deren Mietverträge in den nächsten Jahren auslaufen. Ein weiterer Faktor ist, dass 70 % der Gewerbeflächen in England und Wales über einen Energieausweis (EPC) unter B verfügen und bis 2030 alle Büros eine Bewertung von B oder höher haben müssen.
David Weatherhead, Designleiter beim globalen Architekturbüro HOK, das das Francis Crick Institute in London entworfen hat, steht der Umwandlung von Büro- in Wohngebäude skeptisch gegenüber. Er sagt, dass neben den technischen Herausforderungen auch die finanzielle Rentabilität aufgrund von Vorschriften, Kosten für die Verkleidung und hohen Baukosten eine Hürde darstellen wird.
„Ich kann mir nicht vorstellen, dass viele Innenstadtprojekte umgesetzt werden“, sagt er und argumentiert, dass Bürorenovierungen oft sinnvoller seien – oder sie in Hotels, Studentenwohnheime oder Labore für Biowissenschaftsunternehmen umzuwandeln .
