Auf dem überfüllten Immobilienmarkt in Kalifornien können selbst zwei Personen mit gut bezahlten Jobs unter Druck gesetzt werden, ein Haus zu kaufen. Aber was wäre, wenn Sie eine dritte Person hinzufügen würden? Oder ein Zimmer?
Nestment, ein im letzten Jahr gegründetes Startup aus San Francisco, hilft Gruppen von Familienmitgliedern und Freunden, Ressourcen zu bündeln und gemeinsam ein Haus zu kaufen. Das Startup unterstützt alle Arten von Kaufvereinbarungen – sei es eine Gruppe, die ein Einfamilienhaus kauft, ein Mehrfamilienhaus, bei dem die Eigentümer in einigen Einheiten wohnen und andere vermieten, oder eine als Finanzinvestition gehaltene Immobilie, die sie aus der Ferne verwalten.
Das Unternehmen stellt seinen „Mitkäufern“ eine Reihe von Tools zur Verfügung, die es ihnen ermöglichen, ihre Finanzen zu verstehen, herauszufinden, wie viel sie sich für das Haus leisten können, einen Makler und Kreditgeber zu finden und eine rechtliche Vereinbarung für die Immobilie zu treffen, die alles abdeckt die Verwirrung. – etwa wie die monatliche Hypothek aufgeteilt wird und was passiert, wenn jemand verkaufen möchte.
„Historisch gesehen wurde der größte Teil des Reichtums von Generation zu Generation durch Immobilien weitergegeben“, sagte Nestment-Gründer Niles Lichtenstein. „Ich mache mir Sorgen, dass wir dies weniger sehen, da die Immobilienpreise steigen und das Lohnwachstum stagniert. Die Leute mieten länger und denken nicht einmal an den Kauf … Für mich geht es vor allem darum, das erste Gut zu bekommen.“
Die Bay Area News Group sprach mit Lichtenstein darüber, wie die Idee für Nestment entstand und wie das Unternehmen den Gruppenhauskauf einfacher macht. Das Gespräch wurde aus Gründen der Länge und Klarheit bearbeitet.
Q: Wie sind Sie zum „gemeinsamen Einkauf“ gekommen?
EINS: Nachdem mein erstes Startup verkauft wurde, half ich schließlich einigen Familienmitgliedern und Freunden beim Mitkauf. Ich kam zusätzlich zum Bau des Modells mit etwas Startkapital herein. Es war eine Menge Koordination – herauszufinden, wie jeder an Eigenkapital gelangte, die Wertschätzung einzuschätzen und unsere Ziele aufeinander abzustimmen. Und dann war auch der Kreditprozess sehr interessant – vielen Menschen ist nicht bewusst, dass man bei einer herkömmlichen Hypothek bis zu vier Mitkreditnehmer haben kann.
Ich habe das mit so vielen Familienmitgliedern und Freunden gemacht, dass mehrere Mitarbeiter des zweiten Startups, das ich gegründet habe, fragten: „Wie können wir das auch machen?“ Deshalb haben wir eine Landingpage mit der Aufschrift „Kaufen Sie eine Immobilie mit Familie und Freunden“ erstellt. Es gab kein Produkt. Wir wollten lediglich das Wertversprechen testen. Viele Leute kamen zu uns und sagten: „Nur so kann ich ein Haus kaufen.“ Wir wussten, dass wir auf dem richtigen Weg waren und beschlossen, Ende 2021 ein Unternehmen aufzubauen.
Q: Was sind bei Nestment die wichtigsten „House Hacking“-Situationen, die Sie Gruppen von Mitkäufern erleichtern möchten?
EINS: Bei der ersten handelt es sich in erster Linie um Mehrfamilienhäuser – Sie haben mehrere Wohneinheiten und wohnen in einer. Die Kosten pro Quadratmeter sind tatsächlich niedriger, wenn Sie eine Mehrfamilienwohnung kaufen, aber Sie können einige Einheiten zum marktüblichen Preis mieten. Und Sie können diese Mieteinnahmen auf Ihr Einkommen anrechnen, um sich für eine Hypothek zu qualifizieren.
Das zweite ist das, was wir Rent-Vesting nennen. Dies geschieht, wenn Menschen ihre Ressourcen bündeln, um in einem Gebiet außerhalb ihres Wohnortes zu kaufen und es an Kurz- oder Langzeitmieter zu vermieten.
Q: Was passiert, wenn es ein Problem mit dem Haus gibt oder große Kosten anfallen und sich die Mitkäufer nicht auf das weitere Vorgehen einigen können?
EINS: All dies ist in der Vereinbarung geregelt, bei deren Ausarbeitung wir Sie unterstützen. Wir könnten es so strukturieren, dass es Stimmrechte gibt, wenn es darum geht, große Entscheidungen zu treffen. Oder was passiert, wenn das Dach einstürzt und Sie es ersetzen müssen, aber nicht jeder über das nötige Kapital verfügt? Sie könnten das Darlehen in eine LLC stecken, sodass Sie tatsächlich die Aufteilung des Eigenkapitals im Haus ändern können, sodass vielleicht jemand sein Eigenkapital investiert, anstatt Gewinne mitzunehmen, um eine Reparatur zu finanzieren.
Q: Was ist, wenn jemand sein Haus verkaufen möchte, andere es aber behalten möchten?
EINS: Wir arbeiten an zwei Vertragsstrukturen: Bei der einen haben die anderen Eigentümer das Recht, sich für die ersten 60 Tage abzumelden und es dann für weitere 60 Tage anderen Familienmitgliedern und Freunden zugänglich zu machen. Wenn Sie also zum Sechs-Monats-Punkt kommen, gibt es vielleicht eine Henkerklausel, nach der jeder verkauft. Oder wir denken darüber nach, eine Art Teilbörse aufzubauen, damit jemand auf dem freien Markt einen Anteil an Ihrem Haus kaufen kann.
Q: Was ist mit Steuern? Wenn es sich bei dem Haus um eine LLC handelt, haben Mitkäufer keinen Anspruch auf den Abzug der Hypothekenzinsen, der einen der großen finanziellen Anreize für den Kauf eines Hauses darstellt.
EINS: Für diejenigen, die es in eine LLC investieren (was nicht jeder tut), gilt der Abzug der Hypothekenzinsen immer noch als Teil der Kosten des Eigenheims, aber das unterscheidet sich vom Abzug der Hypothekenzinsen für den Haupteigentümer. Es gibt auch ein Hybridmodell, bei dem die Hypothekenzinsen des Haupteigentümers für einen Teil des Eigenheims und als Aufwand für den Mietanteil übernommen werden können.
Q: Wie verdienst du Geld?
EINS: Der Service ist für unsere Käufer kostenlos. Wir verdienen Geld, indem wir die Provisionen aufteilen, wenn wir Menschen ihren Immobilienmakler vorstellen. Top-Broker sind dazu bereit, da es sich oft um Leute handelt, die ohne die von uns angebotene Koordination möglicherweise nicht kaufen könnten. Oftmals kaufen Menschen größere Immobilien, weil sie ihr Kapital bündeln, sodass für sie eine höhere Provision anfällt. Wir haben auch Marketing-Sponsoring-Vereinbarungen mit Kreditgebern.
Q: Von der National Association of Realtors Abrechnung im Zusammenhang mit Maklergebührenwir haben welche gesehen Käufer entscheiden sich für Makler mit Festpreisen anstelle eines herkömmlichen Maklers, der eine Provision von 2,5 % oder 3 % berechnet. Was passiert, wenn die Maklergebühren sinken? Es hört sich so an, als ob Ihr Geschäftsmodell auf relativ hohen Gebühren beruht?
EINS: Wir haben gesehen, dass unsere Käufer eher bereit sind, einen Makler zu bezahlen, weil wir Teil der Transaktion sind. Und beim Co-Kauf ist die Sensibilität gegenüber dem Maklerhonorar etwas geringer, da Sie es mit anderen Leuten teilen.
Q: Ich kann mir vorstellen, dass sich Menschen für die Idee des Mitkaufs nicht nur deshalb interessieren, weil sie sich die finanzielle Last des Hauskaufs teilen können, sondern auch, weil ihnen die Idee des gemeinschaftlichen Wohnens gefällt. Was denken Sie?
EINS: Wenn man es richtig macht, denke ich, dass Co-Shopping stärkere Verbindungen aufbauen kann, insbesondere in einer Zeit, in der sich die Menschen vielleicht isolierter fühlen. Außerdem gibt es an einem Ort wie San Francisco viele Häuser mit drei Wohneinheiten, so dass viele neue Eltern zu ihren Eltern zurückziehen, damit die Großeltern ihre Kinder unterstützen können, und wenn sie älter werden, Die Eltern können da sein, um sie zu unterstützen.
Q: Was sind Ihre Wachstumspläne?
EINS: In unserem ersten Jahr haben wir Transaktionen in 10 Bundesstaaten durchgeführt. Langfristig möchten wir die Tools entwickeln, die Mitkäufern dabei helfen, die Immobilienbeziehung mit allen zu verwalten. Das ist einer Ihrer größten Vermögenswerte, oder? Das erste Ziel lautet also: Wie können wir Menschen dabei helfen, gemeinsam intelligent einzukaufen? Die nächste Frage ist: Wie schaffen Sie das gemeinsam?
Name: Niles Lichtenstein
Alter: 41
Geburtsort: Berkeley, Kalifornien
Wohnort: San Francisco, Kalifornien
Ausbildung: AB von der Harvard University, 2003
Fünf Dinge, die Sie über Liechtenstein wissen sollten
1. Als er in Berkeley aufwuchs, war seine Mutter ebenfalls „Haushacker“ und vermietete Zimmer an internationale Studenten, um ihnen zu helfen, über die Runden zu kommen.
2. Er ist der Autor des Kinderbuchs Boundless Brooklyn.
3. In Ihrem Büro bei Nestment sind Fotos einiger Kunden zu sehen, denen das Unternehmen beim Kauf von Häusern im ganzen Land geholfen hat.
4. Zuvor leitete er ein Startup namens Enwoven, das von der New York Times unterstützt wurde.
5. Seine Frau Alicia Cheung ist Innenarchitektin.
