San Jose führt Anreize ein, um die Entwicklungspipeline für Mehrfamilienhäuser freizuschalten

Nachdem in diesem Jahr in San Jose mit dem Bau von Mehrfamilienhäusern mit mehr als 20 Wohneinheiten zu marktüblichen Nullpreisen begonnen wurde, hoffen die Stadtbeamten, dass ein vorübergehendes Anreizprogramm dazu beitragen wird, Entwickler zu ermutigen, zu einem Zeitpunkt, an dem die … Die Stadt braucht dringend Wohnraum.

Der Stadtrat genehmigte eine Senkung der Bausteuern um 50 % für die ersten 1.500 Projekteinheiten in ausgewiesenen Wachstumsgebieten, die bis Juni 2022 vollständige Anträge eingereicht und bis Ende nächsten Jahres Baugenehmigungen erhalten haben. Ab 2026 wird die Stadt diese Steuern außerdem für bis zu 8.539 förderfähige Projekteinheiten um 25 % senken.

„Ehrlich gesagt bevorzuge ich den Abriss des Gebäudes und den Bau von Wohnungen, von denen wir uns alle einig sind, dass sie unsere Nr. 1 sind. 1 Priorität haben und der Stadt künftig wiederkehrende Einnahmen aus Grund- und Umsatzsteuern verschaffen“, sagte Bürgermeister Matt Mahan. „Ich glaube nicht, dass wir es als Verlust betrachten sollten, denn ehrlich gesagt haben wir dieses Jahr nichts bekommen. Im wahrsten Sinne des Wortes nichts.“

Da hohe Zinssätze in Verbindung mit steigenden Arbeits- und Materialkosten die Entwicklung von Gewerbe- und Wohngebäuden bremsten, wandte sich San José einer anreizorientierten Politik zu, um bei der Definition von Projekten zu helfen.

Zusammen mit dem Start Anreize für die Bürovermietung Für neue Mieter verlängerte die Stadt ihr Hochhausprojekt in der Innenstadt, das eine ähnliche Ermäßigung der Bau- und Bausteuern für Projekte vorsah, die im nächsten Jahr eine Genehmigung erhalten und bis 2029 eine Belegungsbescheinigung erhalten.

Als die Stadtbeamten abstimmten das Innenstadtprogramm erweiternSie baten das Team auch, nach anderen Programmen zu suchen, die San Jose an anderer Stelle anwenden könnte, um Wohnprojekte zu „erschließen“.

„Die Absicht dieser Empfehlung besteht darin, dem Markt wirklich zu zeigen, dass San José eine wohnungsfreundliche Entwicklung fördert und dies fördern möchte“, sagte Blage Zelalich, stellvertretender Direktor des Amtes für wirtschaftliche Entwicklung und kulturelle Angelegenheiten.

Es wird nicht erwartet, dass das Programm als Allheilmittel dient, da die Stadtbeamten hoffen, dass die Anreize einige Projekte dazu ermutigen werden, im nächsten Jahr abgeschlossen zu werden.

Im Rahmen der Regional Housing Needs Assessment (RHNA) wird erwartet, dass San Jose bis 2031 62.200 Einheiten hinzufügen wird, was einem Durchschnitt von 7.775 Einheiten pro Jahr entspricht. Aufgrund der anhaltenden Immobilienkrise hat die Stadt jedoch Schwierigkeiten, mit der Nachfrage Schritt zu halten.

In den letzten Jahren wurde in der Stadt durchschnittlich mit dem Bau eines Mehrfamilienhauses pro Jahr begonnen. Ein Bericht über die Leistung des Generalplans im letzten Geschäftsjahr zeigte, dass San Jose nur Genehmigungen für 2.666 Wohneinheiten, einschließlich ADUs, erteilte.

„Im letzten Geschäftsjahr fehlten uns 5.000 Einheiten, daher weiß ich nicht, wie Sie die Gesetze des Bundesstaates einhalten sollen, um genügend Wohnraum zu produzieren, wenn Sie nicht alle in Ihrer Macht stehenden Maßnahmen ergreifen, um die Wohnungsbauproduktion zu fördern und anzukurbeln in unserer Stadt“, sagte der Landnutzungsberater Erik Schoennauer.

Eine von städtischen Mitarbeitern durchgeführte Analyse ergab, dass 35 Projekte, darunter 7.357 marktübliche und 2.276 Einheiten, für die Anreize in Frage kommen könnten.

Steve Lynch, Direktor für Planung und Ansprüche bei Sand Hill Property Co., sagte, einige Projekte seines Arbeitgebers seien qualifiziert, darunter ein zu 100 % erschwingliches Wohnprojekt in der Curtner Avenue in der Nähe des Highway 87, das völlig ins Stocken geraten sei.

„Wir haben alles getan, was wir konnten, um Geld zu finden, aber es sind einfach keine Gelder verfügbar. Wenn also etwas getan werden kann, um einige dieser Projekte erschwinglich zu halten, müssen wir es heute Abend hier tun“, sagte Lynch sagte.

Zusätzlich zur Steuersenkung wird der Vorschlag die Parkgebühren in Nord-San Jose um fast die Hälfte senken und die Steuerzahlungen verzögern, bis eine Belegungsbescheinigung vorliegt.

Doch während eine Steigerung der Produktion als positiv angesehen wird, haben Befürworter des Wohnungsbaus – darunter SV@Home, EAH Housing, PATH und Abode Housing Development – ​​Fragen zu einigen der feineren Details des Vorschlags aufgeworfen, einschließlich Ausnahmen von zusätzlichen Gebühren für Projekte, die Bereitstellung von mindestens 5 % der Wohneinheiten für bezahlbaren Wohnraum. Diese Gebühren seien für die Finanzierung anderer bezahlbarer Wohnprojekte von entscheidender Bedeutung.

„Wir fordern den Stadtrat auf, die vollständige Befreiung (Gesetz zum inklusiven Wohnungsbau) von Gebühren für diese Projekte zu überdenken, ohne die Einbeziehung von Wohneinheiten zu erfordern, die für einkommensschwache Einwohner der Stadt zugänglich sind“, heißt es in einem Brief der Gruppe. „Wir glauben, dass die Marktentwicklung gefördert werden kann, ohne den öffentlichen Wert aufzugeben. Bezahlbarer Wohnraum bietet erhebliche Vorteile für die Gemeinschaft, darunter Stabilität für unterversorgte Bewohner und langfristige wirtschaftliche Auswirkungen. Die Beibehaltung lokaler Finanzierungsmechanismen, wie z. B. OHI-Gebühren, ist von entscheidender Bedeutung, um sicherzustellen, dass diese Häuser weiterhin den bedürftigsten Bevölkerungsgruppen dienen.“