Zum ersten Mal seit fast 40 Jahren erwägt der Stadtrat von Los Angeles eine Änderung der Art und Weise, wie er die jährlichen zulässigen Erhöhungen für mietpreisgebundene Immobilien festlegt. Das ist gut. Das Gesetz muss mehr tun, um Preisschocks für Mieter in Zeiten hoher Inflation zu verhindern und gleichzeitig sicherzustellen, dass Vermieter die Kosten für die Verwaltung ihrer Immobilien decken können.
Etwa 650.000 Einheiten im Stadtgebiet wurden vor dem 1. Oktober 1978 gebaut und unterliegen der Mietpreisstabilisierungsverordnung. Das sind fast 75 % der Wohnungen in LA.
Los Angeles verfügt über einen der am wenigsten erschwinglichen Wohnungsmärkte des Landes, und das ist er auch die treibende Kraft hinter der Obdachlosenkrise der Stadt. mehr als die Hälfte der Mieter Im Großraum LA ist die Mietbelastung höher, was bedeutet, dass sie mehr als ein Drittel ihres Einkommens für Wohnen ausgeben und weniger Geld für Ersparnisse, Gesundheitsfürsorge, Transport und andere Bedürfnisse übrig haben.
Mehr als 10 % der Mieter geben mehr als aus 90 % ihres Einkommens Sie müssen Miete zahlen, was sie anfällig dafür macht, auf der Straße zu landen. Daher haben die Stadtführer ein begründetes Interesse daran, die Mieten stabil zu halten, um den Mietern zu helfen, dort zu bleiben.
Die Stadt hat aber auch ein Interesse daran, sicherzustellen, dass Vermieter genügend Geld für die ordnungsgemäße Instandhaltung ihrer Wohneinheiten verlangen können und eine ausreichende Kapitalrendite erzielen, um sie im Vermietungsgeschäft zu halten.
LA hat die Mieterhöhungen nach Beginn der COVID-19-Pandemie fast vier Jahre lang eingefroren, viel länger als die meisten anderen Gerichtsbarkeiten. Vermieter mussten verzichten die kumulierten 16 % Mieterhöhung, die nach der aktuellen Formel zulässig gewesen wäre. Die am 1. Februar erlaubte Erhöhung um 4 % war die erste seit der Pandemie.
Unterdessen sind die Betriebsausgaben der Immobilieneigentümer, einschließlich Löhne, Instandhaltung, Versorgungsleistungen und Versicherungen, in den letzten Jahren schneller gestiegen als die Inflation.
Für Politiker ist es nicht einfach, diese konkurrierenden Interessen auszugleichen. Es können jedoch sinnvolle Änderungen an der Formel vorgenommen werden, die bestimmt, um wie viel Eigentümer mietstabilisierter Einheiten ihre Zinssätze jedes Jahr erhöhen können.
Die Stadtverordnung legt eine zulässige jährliche Mieterhöhung zwischen einem garantierten Minimum von 3 % und einem Maximum von 8 % fest, basierend auf dem Verbraucherpreisindex, der die Inflation misst. Da die Inflation so lange niedrig war, überstiegen die erlaubten Steigerungen in 23 der letzten 30 Jahre den VPI, was bedeutete, dass die Mieten deutlich stärker steigen durften als die Inflation.
Die marktgerechte Miete für eine Ein-Zimmer-Wohnung lag 1985 bei 490 US-Dollar, als die Stadt die aktuelle Formel übernahm. Wenn die zulässigen Mieterhöhungen dem Verbraucherpreisindex gefolgt wären, würde die gleiche Einheit heute 1.500 US-Dollar mieten. Bei einer garantierten Mindestmieterhöhung von 3 % lägen die Mieten laut einer Analyse jedoch bei 1.705 US-Dollar Behalte LA zu Hauseeine Koalition von Mieteranwälten. Das ist immer noch niedriger als die aktuelle Marktmiete von etwa 2.000 US-Dollar pro Monat.
LA erlaubt jährliche Steigerungen von bis zu 8 % auf Basis der Inflation, was höher ist als in den meisten anderen Städten, die eine Mietpreisbindung haben. Die Stadt erlaubt Vermietern außerdem, einen Zuschlag von 1 % zu verlangen, wenn sie Gas bezahlen, und dasselbe, wenn sie Strom bezahlen. In einer Zeit, in der Mieter bereits durch höhere Preise unter Druck geraten, ermöglicht die aktuelle Formel den Vermietern, die größten monatlichen Ausgaben der meisten Mieter um einen erheblichen Teil zu erhöhen.
Mieterbefürworter haben den Stadtrat dazu gedrängt, einen Höchstsatz von 3 % festzulegen und Erhöhungen auf 60 % des Verbraucherpreisindex festzulegen, um den Mietanstieg im Laufe der Zeit einzudämmen. Vermietergruppen möchten, dass der Rat die Formel beibehält, damit ihre Mitglieder den pandemischen Mietpreisstopp ausgleichen können.
Der Das Wohnungsbauamt hat einen guten Kompromiss gefunden: Festlegung einer neuen maximal zulässigen Mieterhöhung von 5 % und eines neuen garantierten Minimums von 2 %. Dies würde starke Mieterhöhungen verhindern und den Vermietern gleichzeitig dabei helfen, mit steigenden Geschäftsgebühren und -ausgaben Schritt zu halten, die sich möglicherweise nicht im VPI widerspiegeln. Die Mitarbeiter der Abteilung schlugen außerdem vor, die zusätzlichen 2 % zu streichen, die den Versorgungsunternehmen später möglicherweise zugestanden würden eine Studie festgestellt, dass die zusätzlichen Mieterhöhungen wahrscheinlich die Nebenkosten übersteigen werden.
Andere Vorschläge des Wohnungsministeriums bedürfen einer etwas genaueren Prüfung durch die Ratsmitglieder. Um Vermietern zu helfen, mit den steigenden Kosten in diesem Jahr Schritt zu halten, wenn die Inflation die jährliche Obergrenze von 5 % überschreitet, schlagen die Mitarbeiter „Bankerhöhungen“ über 5 % vor und wenden diese an, wenn der Verbraucherpreisindex unter 5 % fällt. Dies könnte für die Mieter höhere Kosten verursachen, da die zusätzliche prozentuale Erhöhung in künftigen Jahren auf höhere Grundmieten angewendet würde.
Das Wohnungsbauministerium schlägt außerdem vor, Mieterhöhungen auf einem anderen Inflationsmaßstab zu basieren, der die Wohnkosten, die ein wesentlicher Treiber der Inflation waren, nicht berücksichtigt. Mieterschützer warnen davor, dass die vorgeschlagene Maßnahme instabil sein könnte, während Vermieter sagen, dass sie ihre Kosten nicht ausreichend decke.
Die Mietpreisbindung ist ein wertvolles Instrument, um Gemeinden stabil zu halten und Vertreibung und Obdachlosigkeit auf einem teuren Immobilienmarkt zu verhindern. Es ist sinnvoll, die Formel der Stadt für zulässige Mieterhöhungen anzupassen, um eine bessere Balance zu erreichen.
Aber letztendlich besteht die Lösung für die Wohnungskrise in LA darin, mehr Wohnraum zu bauen, insbesondere bezahlbaren Wohnraum. Oberste Priorität des Stadtrats und der Bürgermeisterin Karen Bass sollte es sein, den Wohnungsbau in allen Stadtteilen schneller, einfacher und günstiger zu machen.
