Concord ist der Umwidmung eines Bruchteils seiner einkommensstärkeren, überwiegend weißen Viertel einen Schritt näher gekommen – eine Änderung, die bis 2031 die Entwicklung von 1.000 neuen Mehrfamilienhäusern mit niedrigerem Einkommen in Gebieten mit Zugang zu Schulen, Parks, Arbeitsplätzen und Transportmöglichkeiten ermöglichen wird.
Die Stadt hat Monate damit verbracht, die Machbarkeit zu prüfen Affirmatively Furthering Fair Housing (AFFH)-UmwidmungsprojektDadurch wird in Concord ein 20 Hektar großes Zonenüberlagerungsgebiet entstehen, in dem Entwickler und Grundstückseigentümer zusätzlich zu den bestehenden Landnutzungen bis zu 60 Wohneinheiten pro Hektar mit hoher Bebauungsdichte errichten können.
Dieser selbst auferlegte 1.000-Einheiten-Benchmark war vor fast zwei Jahren in Stein gemeißelt als Teil von Concord’s Wohnelement. Das wurde im Oktober 2023 vom Ministerium für Wohnungsbau und Gemeindeentwicklung (HCD) des Bundesstaates zertifiziert 1.100-seitiges Dokument beschreibt den Achtjahresplan der Stadt zur erfolgreichen Genehmigung von 5.073 neuen Wohneinheiten – mehr als die Hälfte davon muss für Bewohner mit niedrigem und mittlerem Einkommen erschwinglich sein.
Das AFFH-Projekt der Stadt stammt aus AB 688, die bundesstaatlichen Gesetzgeber im Jahr 2018 verabschiedet wurden, um rassische, ethnische und wirtschaftliche Unterschiede in der lokalen Wohnungspolitik anzugehen. Erweitern Sie den bundesstaatlichen Civil Rights Act von 1968, der alle Städte in Kalifornien dazu verpflichtet sinnvolle Updates integrieren zu ihrer Wohnungspolitik, „die Muster der Segregation überwindet und integrative Gemeinschaften fördert, die frei von Barrieren sind, die den Zugang zu Chancen aufgrund geschützter Merkmale einschränken.“
Justin Ezell, stellvertretender Stadtverwalter von Concord, sagte, „Upzoning“ – die Änderung der Landnutzungsregeln in bestimmten Gebieten, um Mehrfamilienhäuser und andere Siedlungen mit hoher Bebauungsdichte zu ermöglichen – sei „eine der Hauptstrategien“ für lokale Führungskräfte in Städten wie Pleasant gewesen Hill, Walnut Creek, Milpitas und Berkeley, die seit langem darum kämpfen, den Bau in wohlhabenderen Vierteln zu erleichtern und die Wohnmobilität zu stärken.
Um eine zu gewährleisten effektives AFFH-ProjektDie Mitarbeiter von Concord analysierten Bereiche mit Wohlstand und Einfluss in der immer vielfältiger werdenden Stadt – mit Ausnahme von Standorten mit geschützten Freiflächen, Einfamilienhäusern, mäßigem oder geringem Zugang zu Annehmlichkeiten oder anderen problematischen Barrieren. Schließlich, a Karte von 7.000 Parzellen – etwa ein Drittel der gesamten Stadtfläche – betrug zur Berücksichtigung durch die Gemeinschaft auf eine Liste von 25 Standorten reduziert.
Am Dienstag, dem Stadtrat von Concord einstimmig stimmte zu Konzentrieren Sie sich auf sieben verschiedene Standortegrößtenteils in der südöstlichen Ecke der Stadt konzentriert. Die Planer werden nun mit dem mühsamen Umweltprüfungsprozess beginnen und untersuchen, wie sich die vorgeschlagenen AFFH-Zonenänderungen auf Schulen, Straßen, Ökosysteme und Gemeinden in der Nähe dieser Grundstücke auswirken könnten.
Ganz oben auf dieser Liste steht das 90.000 Quadratmeter große Kmart-Gebäude in der Clayton Road blieb praktisch leer seitdem es im Februar 2020 geschlossen.
Das etwa 8 Hektar großes Geländeohne das angrenzende Einkaufszentrum ist derzeit für bis zu 24 Wohneinheiten pro Hektar vorgesehen. Wenn die Beamten von Concord den AFFH-Plan in seiner jetzigen Form vorantreiben, würde die vorgeschlagene Zoneneinteilung dort maximal 471 Häuser zulassen – eine Steigerung von 150 % gegenüber der derzeitigen Obergrenze von 188. Ähnliche Erweiterungen Im Fokus stehen Clayton Faire, ein beliebter Handelsknotenpunkt, an dem die Kirker Pass Road in die Ygnacio Valley Road übergeht und bis zu 250 Wohneinheiten beherbergen könnte. Darüber hinaus könnte ein 13 Hektar großes Infill-Gelände in der Nähe von Palm Lake Apartment Homes etwa 475 zusätzliche Häuser am Treat Boulevard und an der Oak Grove Road beherbergen.
Zur Größenordnung: Ein Wohnkomplex mit 24 Wohneinheiten pro Acre ist in der Regel zwei bis drei Stockwerke hoch. Basierend auf den Leitlinien von HCD werden Projekte, die die erweiterten Vorschriften des Programms – 60 Einheiten pro Acre – maximieren, mehr als sechs Stockwerke umfassen.
Ratsmitglied Dominic Aliano schlug einen Plan vor, der so viele verschiedene Optionen wie möglich analysierte und der Stadt dies ermöglichte eine Konfiguration abbilden die ihre staatlich vorgegebenen Ziele realistisch erreichen kann.
„Im Moment sind wir in einer Situation, in der wir wirklich nicht alles wissen – wir müssen herausfinden, wie sich das wirklich auf jede einzelne Gemeinde auswirken wird“, sagte Aliano während der Ratssitzung am Dienstag und warnte die Stadt davor, „eine neue Stadt zu eröffnen“. „Eine Menge Würmer, die HCD prüfen muss“ mit allen anderen, ergänzenden Bebauungsänderungen, die möglicherweise nicht mit den Gesetzen des Bundesstaates übereinstimmen. „Es liegt in unserer Verantwortung, die Lebensqualität der Menschen in unserer Gemeinschaft zu schützen. Tatsache ist, dass nicht jeder mit unserer Entscheidung zufrieden sein wird.“
Eric Yerkovich, Direktor des leitenden Beraters Raimi + Associates, sagte, dass die Segregationsmuster innerhalb der Grenzen von Concord im Gleichschritt mit Gemeinden in ganz Kalifornien seien.
Er sagte, dass die Stadtteile Monument und North Concord, die mit zu den höchsten Armutsraten der Stadt gehören, einige der größten Unterschiede in Bezug auf Wirtschaftlichkeit, Rasse, Aufstiegsmobilität und fairen Zugang zu Wohnraum aufweisen. Umgekehrt leben in den südlichen und östlichen Teilen von Concord viele wohlhabende Einwohner – eine Region, die bessere wirtschaftliche, bildungsbezogene und ökologische Ergebnisse vorweisen kann.
„Da die Immobilienpreise teurer geworden sind – nicht nur hier in Concord, nicht nur in der East Bay, sondern im gesamten Bundesstaat“, sagte Yerkovich, „war es für Familien mit geringerem Einkommen schwieriger, in der ganzen Stadt eine Wohnung zu finden, und insbesondere Gebiete mit hohen Ressourcen.“
Die nächste Phase des AFFH-Projekts der Stadt wird eine monatelange Plackerei sein.
Es wird erwartet, dass die Umweltverträglichkeitsberichte bis zum Sommer 2025 fertiggestellt werden. Die Planungskommission von Concord und der Stadtrat werden sie später gegen Ende des Jahres 2025 auf endgültige Genehmigungen prüfen – laut Stadtmitarbeitern mehrere Monate hinter dem Zeitplan.
Auf dem Papier könnte der Plan der AFFH ein Fünftel der landesweiten Wohnungsverpflichtungen von Concord ausmachen.
Es gibt jedoch keine Garantie dafür, dass eine neue Overlay-Zoneneinteilung tatsächlich wie beabsichtigt zu einer Bebauung mit hoher Bebauungsdichte führen wird, und es bleiben immer noch Fragen offen, welche Arten von Bauplänen tatsächlich realisierbar sind.
Vizebürgermeisterin Laura Nakamura war besorgt, dass Projekte mit geringerer Dichte möglicherweise besser für die aktuellen Bau- und Arbeitsmärkte geeignet seien, und verwies auf die jüngsten Entwicklungen der Stadt Machbarkeitsanalyse während der fünfstündigen Sitzung des gemeinsamen Rats und der Planungskommission am Dienstag.
Im Vergleich zu Concords aktuellem Plan für 60 Einheiten pro Acre, sagte Nakamura, „sind die Auswirkungen unserer Maßnahmen (mit dem AFFH-Projekt) ganz anders.“
In ähnlicher Weise war Planungskommissar Jason Laub einer der Beamten, die darüber nachdachten, wie das 1.000-Einheiten-Ziel der Stadt erreicht und gleichzeitig die Dichte einzelner Projekte innerhalb der Bebauungsüberlagerung niedrig gehalten werden könnte.
Stadtverwalterin Valerie Barone sagte jedoch: „Es scheint sehr wahrscheinlich, dass der Staat diesem Ansatz nicht wohlwollend gegenüberstehen wird“, basierend auf laufenden Gesprächen mit staatlichen Wohnungsbaubeamten bei der Ausarbeitung des Concord’s Housing Element und der AFFH-Richtliniensprache.
„Der Staat hat Ihnen bis zu einem gewissen Grad ein begrenztes Kartenspiel zur Verfügung gestellt, mit dem Sie spielen können“, sagte Barone am Dienstag. „Angesichts dieser Einschränkungen versuchen wir, den besten Weg zu finden.“
