Das San-Jose-Programm könnte die Bürokratie abbauen, die große Entwicklungsprojekte in der Innenstadt behindert

Um die Entwicklung im Stadtzentrum voranzutreiben, schlagen die Behörden von San José vor, den Genehmigungsprozess für große innovative Projekte zu vereinfachen, auch wenn diese möglicherweise nicht vollständig den städtischen Vorschriften entsprechen.

Anstatt zu sehen, dass potenzielle Projekte aufgrund strenger Bebauungsvorschriften und Entwicklungsvorschriften auf der Strecke bleiben, möchte die Stadt Entwicklern die Möglichkeit geben, realisierbare Projekte zu starten, solange sie der Stadt „einen außergewöhnlichen Nutzen“ bieten, beispielsweise eine große Investition , das Erreichen von Klimazielen oder die Stärkung der Wohnungsbauproduktion.

„Die Natur der Zoneneinteilung und die Art und Weise, wie wir damit umgehen, besteht darin, dass wir im Voraus planen und dem Markt sagen, was, wo und wie gebaut werden soll, und bis zu einem gewissen Grad macht das Sinn“, sagte der Bürgermeister von San Jose, Matt Mahan, gegenüber The Mercury News. „Aus offensichtlichen Gründen möchten wir keine Kindertagesstätte in der Nähe eines Industriegebiets haben, aber wir neigen dazu, in Kalifornien sehr strenge Vorgaben zu machen, und San Jose ist da keine Ausnahme. Meine Hypothese ist, dass wir durch die Schaffung von mehr Flexibilität und die Aufforderung an den Markt, der Stadt zu präsentieren, was möglicherweise machbar ist, um Informationen bereitzustellen, Vorschläge für Dinge erhalten, die möglicherweise nicht perfekt mit den Bebauungs- und Entwicklungsvorschriften übereinstimmen, die wir heute haben, dies aber können Letztendlich werden es wirklich gute Dinge für die Gemeinschaft sein.“

Mahan sagte, dass in den letzten Jahren mehrere Investoren mit potenziellen Projekten in die Stadt gekommen seien, kam jedoch zu dem Schluss, dass es einige Jahre dauern würde, bis die Genehmigung für eine nicht konforme Nutzung eingeholt würde, und kam schließlich zu dem Schluss, dass sich das Risiko nicht lohnte.

Er sah zu, wie die Bebauungsvorschriften einen Projektentwickler behinderten, der auf dem Gelände eines zweistöckigen Bürogebäudes, das durch einen Brand beschädigt worden war, einen 20-stöckigen Wolkenkratzer mit Einzelhandelsgeschäften im Erdgeschoss gebaut hatte.

„Wenn Sie jetzt ein paar Jahre später zurückblicken, würden wir uns sehr freuen, wenn das Einzelhandelsgeschäft mit 18 oder 19 Stockwerken Wohnraum darüber hinaus saniert würde – Wohnraum, den wir so dringend brauchen –, aber stattdessen haben wir ein Gebäude, das stillsteht leer und immer noch durch einen Brand beschädigt, weil es einfach keine sinnvolle Nutzung gab, in die jemand investieren und eine Rendite erzielen konnte, die die Rückführung des Einzelhandelsgeschäfts und die Sanierung des Gebäudes rechtfertigen würde“, sagte Mahan.

Als Teil des Vorschlags, den der Stadtrat am Dienstag prüfen wird, haben Mahan und die Stadträte Dev Davis und Pam Foley die Mitarbeiter der Stadt gebeten, einen Prozess mit klaren Einreichungsanforderungen und objektiven Kriterien für die Bewertung von Projektvorschlägen zu entwickeln, wie z. B. Dichtegrad oder Wohnraumproduktion.

„Es kann kreative Kombinationen von öffentlichen Räumen und Dachnutzungen geben, die wir seltsamerweise in San Jose trotz unseres tollen Klimas nicht so häufig sehen“, sagte Mahan. „Es kann Nutzungen mit Wohnen, Einzelhandel und Unterhaltung kreativ kombinieren. Tatsächlich heißt es, dass wir außerhalb der Industrieproduktion wissen möchten, was Ihre kreativsten Ideen sind, aber der Vorteil muss sein, dass es einen erheblichen Wert in Bezug auf die Wirtschaftstätigkeit gibt, der in der Erhöhung der Steuerbemessungsgrundlage wäre , aber auch eine Annehmlichkeit, die sich die Gemeinde wirklich wünscht, viel Wohnraum, viel Potenzial zur Schaffung von Arbeitsplätzen oder eine Kombination aus beidem.“

Während die Stadt das Programm noch genehmigen und Bewertungskriterien entwickeln muss, bezeichneten Unternehmens- und Arbeitnehmergruppen den Vorschlag als einen Schritt in die richtige Richtung.

„Wir alle wissen, dass wir mehr Wohnraum brauchen, und das Problem besteht darin, dass es für Wohnungsbauprojekte sehr schwierig ist, Pläne vorzulegen, insbesondere angesichts der Zinssätze und der hohen Materialkosten“, sagte Gewerkschaftsrat Doug Bloch. „Wir glauben, dass San Jose die Flexibilität braucht, auch nicht-traditionelle Projekte in Betracht zu ziehen, damit wir mehr Wohnungen bauen, Projekte planen und den Menschen von San Jose Arbeit geben und ihnen durch unsere Ausbildung den Weg in die Mittelschicht eröffnen können.“ . Programm.“

San Jose beginnt mit der Innenstadt, weil die Stadt versucht, dort eine dichtere, gemischt genutzte Umgebung zu schaffen.

„Ich denke, was dies bewirken könnte, ist, dass das Problem gelöst werden sollte, wenn es Projekte gibt, die bisher nicht in Betracht gezogen wurden und bei denen zu viele Hürden bestehen“, sagte Bob Staedler, Berater für Landnutzung und -entwicklung im Silicon Valley . Synergie. „Durch den Beginn im Stadtzentrum sollten die Bedenken von Anwohnern und Unternehmen zerstreut werden, dass sie nicht betroffen sein werden.“

Wenn das Innenstadtprogramm erfolgreich sei, könnte die Stadt laut Mahan mit ihren städtischen Dörfern einen ähnlichen Weg einschlagen. Obwohl die Stadt vorhatte, in diesen Gebieten eine dichtere Bebauung mit gemischter Nutzung zu errichten, ist Mahan der Meinung, dass die Stadt dem zu viele Beschränkungen auferlegt und so unbeabsichtigt die Entwicklung abgewürgt hat.

Er wies insbesondere auf einige Einschränkungen hin, die ein gewisses Maß an Beschäftigungswachstum erforderten, bevor Wohnraum gebaut werden könne, was wiederum dazu führte, dass die Wohnkomponente nicht mehr rentabel sei Die Kosten sind in die Höhe geschossen. Mahan fügte hinzu, dass, wenn die Stadt weiterhin diktiert, wann und wo Arbeitsplätze und Wohnungsproduktion konzentriert werden sollen, es am Ende von beidem zu wenig geben könnte.

„Wir haben diese Idee von städtischen Dörfern eingeführt, die Mini-Hubs sein sollen – diese Art von dichten, gemischt genutzten, verkehrsorientierten Gemeinschaften, von denen wir wissen, dass wir mit zunehmendem Wachstum mehr davon brauchen – weil wir uns nicht weiter ausbreiten können “, sagte Mahan. „Wir müssen an Orten wie dem Stadtzentrum und diesen städtischen Dörfern Nahverkehrsmittel aufbauen, die bestimmte Kriterien hinsichtlich der Infrastruktur und des Niveaus der öffentlichen Verkehrsdienste erfüllen. Wir haben nicht so viele Investitionen und Entwicklungen in städtischen Dörfern gesehen wie vor über einem Jahrzehnt erwartet, als dies zu einer Kernstrategie des Generalplans wurde, während wir auf zukünftige Aktualisierungen des Generalplans blicken.“

Während San José in diesem Jahr sein Haushaltsdefizit von 50 Millionen US-Dollar überwunden hat, rechnen die Verantwortlichen der Stadt mit größeren Haushaltsherausforderungen in den kommenden Jahren. Um die Entwicklung voranzutreiben, erweiterte die Stadt ihr Gebäude Wolkenkratzerprogramm im Stadtzentrumdie die Bausteuer und einige Baugebühren befreite und eine schuf zweijähriges Mietanreizprogramm um neue Mieter für das Überangebot leerstehender Büros in der Innenstadt zu gewinnen.