Da die Immobilienpreise in Australien fallen, dürften Erstkäufer davon profitieren. Aber wie immer gibt es einen Haken | Nicki Hutley

EINSAustralier verweisen gerne auf die Idee, dass die Immobilienpreise nur in eine Richtung gehen: nach oben. Diejenigen, die das Glück haben, ein Eigenheim zu besitzen, werden sich fragen, wieso ihr Zuhause in den letzten fünf, zehn oder 20 Jahren so stark an Wert gewonnen hat. Aber diejenigen, die noch zur Miete wohnen, werden sich höchstwahrscheinlich darüber beklagen, dass sie möglicherweise nie einen Fuß in die Tür bekommen – sowohl im übertragenen als auch im wörtlichen Sinne.

Rasant steigende Immobilienpreise sind in den meisten Städten Australiens kein neues Phänomen. Laut CoreLogic-Daten stiegen die durchschnittlichen Immobilienpreise in den 20 Jahren von 1980 bis 2000 um 225 %. In den folgenden 20 Jahren sind sie um weitere 200 % gestiegen und allein in den letzten vier Jahren sind sie um weitere erstaunliche 40 % gestiegen, was auf extrem niedrige Zinssätze und einen Mangel an Angebot zurückzuführen ist, um mit der Nachfrage Schritt zu halten.

Aber auch die Immobilienpreise können fallen. Dies machte sich besonders während der „Rezession, die wir erleben mussten“ Ende der 1980er und Anfang der 1990er Jahre bemerkbar, als eine Kombination aus hohen Zinssätzen und anhaltend hoher Arbeitslosigkeit im April 1989 einem starken Preisanstieg ein Ende setzte. Die Preise fielen um 4 % die nächsten 18 Monate und bewegte sich dann für weitere anderthalb Jahre seitwärts.

Ebenso fielen die Immobilienpreise nach der globalen Finanzkrise zwischen Mai 2010 und Januar 2012 um 5,6 %, sodass es eineinhalb Jahre dauerte, bis sie wieder den vorherigen Höchststand erreichten. Seitdem gab es mehrere weitere Phasen sinkender Immobilienpreise, die sowohl für den Einzelnen als auch für die Gesamtwirtschaft Folgen hatten.

Diese Woche CoreLogic Home Value Index zeigt, dass es in einigen Teilen des Landes Anzeichen für sinkende Immobilienpreise gibt. Die Immobilienpreise in Melbourne, Canberra und Hobart lagen im November alle unter dem Vorjahresniveau. und Sydney geht in diese Richtung.

Diese Abschwächung scheint eine Reaktion auf das zunehmende Angebot (mit neuen Anzeigen) zu sein gemeldet deutlich höher), eine geringere Nachfrage (knappere Kreditvergabe, verlangsamtes Bevölkerungswachstum) sowie die Erwartung, dass eine Zinssenkung noch in weiter Ferne liegt.

Diese Bedingungen dürften auch im neuen Jahr anhalten, und zusätzlich kommt noch ein enormer Rückgang der Erschwinglichkeit hinzu, da die Löhne seit dem Jahr 2000 weniger als halb so stark gestiegen sind wie die Immobilienpreise. Es scheint also, dass ein weiterer Rückgang der Immobilienpreise durchaus möglich sein könnte Dies wird in den meisten, wenn nicht allen Bundesstaaten und Territorien mindestens in der ersten Hälfte des Jahres 2025 und möglicherweise noch viel länger zu beobachten sein, wenn sich die vorherrschenden wirtschaftlichen Bedingungen weiter nach Süden verschlechtern.

Während potenzielle Ersthausbesitzer diese Abschwächung möglicherweise mit einem gewissen Optimismus betrachten, ist es erwähnenswert, dass niedrigere Immobilienpreise einige weitreichende Folgen haben. Zwei besondere Aspekte werden von der Reserve Bank of Australia genau beobachtet: Hypothekenausfallraten und der sogenannte „Vermögenseffekt“.

Steigende Hypothekenausfallraten in der gesamten Wirtschaft, die sich auf die Stabilität des Finanzsystems auswirken, werden typischerweise durch das Nebeneinander zweier Schlüsselfaktoren, dem sogenannten „doppelten Auslöser“, ausgelöst. Die erste ist die Zahlungsfähigkeit, die durch steigende Arbeitslosigkeit, hohe Verschuldung und steigende Zinsen ausgelöst werden kann. Der zweite Auslöser sind sinkende Immobilienpreise, die zu einem negativen Eigenkapital führen können. Das bedeutet, dass die Höhe des Hypothekendarlehens höher ist als der Wert des Hauses. Dies macht jüngere Australier mit hohen Krediten im Verhältnis zum Wert des Eigenheims besonders gefährdet. Aber im Vergleich zu den späten 1980er Jahren, als Sie eine Hypothek aufnehmen konnten, deren Wert den Wert Ihres Eigenheims überstieg, sind die Kreditvergabestandards heute viel strenger. Darüber hinaus wird erwartet, dass die Arbeitslosigkeit im Jahr 2025 nur sehr moderat ansteigt. Dies bedeutet, dass unsere ohnehin niedrigen Ausfallraten im Jahr 2025 im gesamten System voraussichtlich nicht gefährdet sein werden.

Von größerem Interesse für die RBA ist der Vermögenseffekt. Studien zeigen, dass sinkende Immobilienpreise zu einer Knappheit des Geldbeutels führen, obwohl nicht ganz klar ist, warum und um wie viel. Hinzu kommt die Tatsache, dass 10 % – also knapp über 40 Milliarden USD – von selbstverwalteten Superfonds werden in den Wohnungsbau investiert und das erweitert die potenzielle Wirkung.

Dies ist derzeit von großer Bedeutung, da die RBA erklärt hat, sie sei unsicher, wie sich die Verbraucherausgaben im kommenden Jahr entwickeln werden und was dies für die Inflation bedeutet. Sollten die Immobilienpreise weiter und umfassender sinken, was die Konsumausgaben dämpft, steigt das Argument für eine frühere Zinssenkung. Boomer werden die Aussicht auf niedrigere Immobilienpreise und Zinssätze nicht genießen, aber es gibt viele Haushalte, insbesondere jüngere, die dies können. Und es muss an der Zeit sein, dass sie gewinnen – wenn auch nur für einen Moment.