Australische Städte sind verzweifelt auf der Suche nach der „fehlenden Mitte“ der Wohndichte. Aber es ist nicht so einfach, wie die Nimby-Yimby-Debatte vermuten lässt | Peter Mares

Der Business Council of Australia will lokale Regierungen Entscheidungsbefugnisse zu verlieren, wenn sie bei der Bearbeitung von Entwicklungsanträgen „grundlegende Aktualitätsanforderungen“ nicht erfüllen.

Die viktorianische Regierung geht bereits in diese Richtung. Es beabsichtigt Gemeindeplanung außer Kraft setzen um Wohnblöcke rund um Verkehrsknotenpunkte in etablierten Vororten anzuordnen.

Es herrscht die weitverbreitete Ansicht vor, dass die lokale Regierung die Verantwortung für unseren Wohnungsmangel trägt, weil zahlungskräftige Gesetzesverweigerer es ermöglichen, Projekte zu blockieren oder zu verzögern. Ein mutigeres Vorgehen des Rates im Wohnungsbau wäre sicherlich zu begrüßen. Aber die Angelegenheit ist komplexer, als eine einfache Nimby-Yimby-Kluft vermuten lässt.

Vor fünf Jahren baute Australien in rasantem Tempo Häuser. In den Jahren 2018–19 wurden landesweit mehr als 215.000 Wohnungen fertiggestellt, in den fünf Jahren zuvor mehr als eine Million Wohnungen, was dem im Gesetz festgelegten Ziel entspricht Wohnungsbauabkommen 2022 kurz nach dem Amtsantritt der albanischen Regierung vom nationalen Kabinett getroffen. Wenn wir in diesem Tempo weitergebaut hätten, wären wir dem Ziel ganz nahe gekommen überarbeitetes Ziel des Abkommens von 1,2 Mio. Wohnungen bis 2029. Jetzt sind wir jedoch meilenweit davon entfernt. Im vergangenen Geschäftsjahr wurden weniger als 175.000 neue Wohnungen fertiggestellt.

Es waren nicht „Bürokratie“ und Verzögerungen bei der Kommunalverwaltung, die zu einer Verlangsamung des Wohnungsbaus führten, sondern die veränderten Geschäftsbedingungen.

Auf Covid folgten Engpässe in der Lieferkette, steigende Materialkosten und Fachkräftemangel. Höhere Zinssätze erhöhten die Kreditkosten für Entwickler und machten potenzielle Käufer vorsichtig, den Plan aufzulösen. Dies hat große Auswirkungen auf größere Wohnungsprojekte, da die meisten Entwickler 60 bis 70 % der Einheiten vorab verkaufen müssen, um die Finanzierung sicherzustellen, bevor sie bauen können. Käufer aus Übersee sind ein wichtiger Teil dieses Marktes, und im Jahr 2017 hat die Koalitionsregierung es schwieriger gemacht, die Zahlen zu decken, indem sie ein Gesetz eingeführt hat 50 % Obergrenze für ausländisches Eigentum in neuen mehrgeschossigen Gebäuden mit 50 oder mehr Wohnungen. Die Regierungen der Bundesstaaten belasten ausländische Investoren außerdem mit zusätzlichen Gebühren, etwa Stempelsteuerzuschlägen.

Die Bautätigkeit wird zunehmen, wenn sich die Geschäftsbedingungen verbessern. Allerdings könnte dies mit steigenden Immobilienpreisen einhergehen, was für die Erschwinglichkeit kaum eine gute Nachricht ist. Der Boom-Bust-Zyklus, der die Wohnbebauung kennzeichnet, ist einer der Gründe, warum mehr öffentliche Investitionen in den sozialen Wohnungsbau so wichtig sind. Neben der Bereitstellung von Wohnraum für Australier, deren Bedürfnisse der Markt nicht deckt, tragen öffentliche Investitionen dazu bei, das Gesamtangebot an Wohnraum in Zeiten des Abschwungs aufrechtzuerhalten.

Selbst bei größeren öffentlichen Investitionen spielt die Planung eine große Rolle dabei, dem privaten Sektor dabei zu helfen, eine wachsende Bevölkerung unterzubringen – allerdings nicht in der Art und Weise, wie sie normalerweise verstanden wird.

Der heilige Gral der städtischen Konsolidierung in etablierten Vororten ist die Verlagerung von freistehenden Wohnungen hin zu mittelgroßen Wohnungen im europäischen Stil, die viel mehr Menschen beherbergen können und gleichzeitig viel Grün und Freiflächen bieten. Dies ist die sogenannte „fehlende Mitte“, eine dringend benötigte Alternative zu den Wohnhochhäusern, die in den Stadtzentren Windkanäle schaffen, und dem stetigen Vormarsch von Einfamilienhäusern, die über Ackerland am Stadtrand rollen.

Doch eine qualitativ hochwertige städtische Füllung ist leichter gesagt als getan. Eine große Herausforderung liegt in der fragmentierten Struktur des Landbesitzes, die im Zuge des Wachstums unserer Städte entstanden ist. Ein einzelnes Vorstadtgrundstück ist im Allgemeinen zu klein, um mittelgroße Wohnungen unterzubringen, die um Innenhöfe oder Gemeinschaftsgärten herum gebaut sind. Wenn wir unsere Wohnwünsche verwirklichen wollen, müssen wir die fragmentierte Struktur des Landbesitzes überwinden, die in den Nachkriegssiedlungen entstanden ist. Dies bedeutet eine größere Rolle der Regierung bei der Schaffung von Anreizen für die Zusammenlegung von Blöcken in einem Ausmaß, das eine Sanierung auf Bezirksebene ermöglicht.

Einfamilienhäuser in separaten Wohnblöcken bieten viele Vorteile. Hinterhöfe bieten Raum für Freizeit; Gärten absorbieren Niederschläge, wodurch Abfluss- und Überschwemmungsrisiken verringert werden, und alte Bäume kühlen die Landschaft. Doch ein Großteil unseres Nachkriegswohnungsbestandes ist nicht mehr zweckmäßig. Es wurde ohne Rücksicht auf Energieeffizienz oder die Auswirkungen des Klimawandels gebaut und ist für größere Haushalte als heute gedacht. Viele Häuser sind mittlerweile nicht mehr ausreichend genutzt. Bei der Volkszählung 2021 gab es mehr als 1,2 Millionen Wohnungen drei oder mehr Schlafzimmer „über den Bedarf hinaus“.

Unter den gegenwärtigen Bedingungen werden diese Einfamilienhäuser nach und nach abgerissen. Einige machen Platz für zwei, drei oder mehr Stadthäuser, die auf einem einzigen Grundstück zusammengepfercht sind; andere werden durch McMansions ersetzt. Manchmal bleibt das ursprüngliche Haus erhalten, aber es wird eine Einliegerwohnung hinzugefügt oder der Block wird in einer Streitaxt-Anordnung unterteilt, um eine andere Wohnung unterzubringen.

Eine solche schrittweise Sanierung bringt eine bescheidene Zunahme der Dichte mit sich, geht aber mit dem Verlust genau der Dinge einher, die das Vorstadtleben attraktiv machen. Bäume werden gefällt und Freiflächen verschwinden, Gärten weichen Beton und Ziegeln. Der Ad-hoc-Charakter dieser Sanierung erschwert es den Kommunal- und Landesregierungen außerdem, sicherzustellen, dass Dienstleistungen und Infrastruktur mit dem Bevölkerungswachstum Schritt halten können.

Wir laufen Gefahr, das Schlimmste aller Welten zu erleben. Mehr Hochhäuser im Zentrum und in der Nähe von Bahnhöfen und mehr Zersiedelung an den Rändern, verbunden mit dem Verlust an Annehmlichkeiten in etablierten Vororten, da bestehende Häuser nach und nach durch schrittweise Sanierung ersetzt werden. Wir brauchen einen strategischen Ansatz, um eine gut geplante mittelgroße Bebauung in einer Größenordnung zu ermöglichen, die mehr Menschen beherbergt, gemeinsame Freiräume schafft und die Grünflächen schützt. Wir brauchen eine ausgefeiltere Planung, nicht weniger.