Moment, einem College gehört das Land unter dem Chrysler Building?

Ein kleines, aber traditionsreiches College in Manhattan ist in einen umstrittenen Immobilienstreit verwickelt, bei dem es um eine viel größere New Yorker Ikone geht – das Chrysler Building.

Die New York Times und andere Veröffentlichungen kürzlich veröffentlicht der Kampf zwischen Cooper Union for the Advancement of Science and Art, einer privaten Hochschule, die das Gelände unter dem Chrysler Building besitzt, und den beiden Unternehmen Signa Holding und RFR Holding, die das Gebäude 2019 gekauft haben. Die beiden Unternehmen erwarben den Pachtanteil des Gebäudes und erklärten sich damit einverstanden, Cooper Union eine Zahlung für die Nutzung des Gebäudes und der Untermietbüros zu zahlen.

Doch später gerieten sie mit ihren Zahlungen in Verzug. Gerichtsakten zeigen, dass Cooper Union die Eigentümer im Juli 30 Tage lang wegen der fehlenden Zahlungen in Höhe von insgesamt über 8,6 Millionen US-Dollar zuzüglich Zinsen warnte. Das College veranlasste schließlich im September die Räumung der Eigentümer RFR will klagenSie behaupteten, bei der Räumung seien keine ordnungsgemäßen Verfahren eingehalten worden. Zum 31. Oktober war RFR vertrieben worden und bestellt vom Obersten Gerichtshof des Staates New York, Cooper Union nicht in den Betrieb des Gebäudes oder den Einzug der Mietzahlungen der Mieter einzugreifen.

Nach Angaben von Immobilienexperten sind solche Konflikte in New York City nicht besonders einzigartig, wo etwa 100 Gebäude über Erbpachtverträge verfügen 2015 Mal Artikel. Was jedoch ungewöhnlich ist, ist, dass eine Hochschule das Grundstück unter einem so bedeutenden Gebäude besitzt – und sich für ihr Geschäftsmodell so stark auf Immobilien verlässt.

Cooper Union wurde 1859 von Peter Cooper, einem Erfinder und Philanthrop, gegründet, der sich vorstellte, die Arbeiterklasse unabhängig von Rasse oder Geschlecht zu erziehen. Laut Ethan Ris, Hochschulhistoriker und außerordentlicher Professor an der University of Nevada, Reno, fand die Mission großen Anklang bei Andrew Carnegie. Aus diesem Grund kaufte Carnegie das Grundstück und schenkte es dem College im Jahr 1902, 27 Jahre bevor mit dem Bau des Chrysler Buildings begonnen wurde.

Ris sagte damals, dass Philanthropen versuchten, ihr Vermögen zu nutzen, um große Institutionen wie Hochschulen zu formen und neue Ideen darüber zu fördern, wie sie geführt werden sollten.

„Es gibt eine Ideologie der Sparsamkeit und Effizienz und die Neigung von Philanthropen, nicht nur unbegrenzte Mittel zu spenden“, sagte er. „(Cooper Union) wurde mit umlaufenden Einzelhandelsgeschäften im ersten Stock entworfen. Wenn Sie um das Gebäude herumgehen, können Sie immer noch erkennen, dass es sich möglicherweise um Ladenfronten handelte. Die Schule wäre eine Schule, würde aber als Vermieterin auch ihre eigenen Rechnungen bezahlen.“

Andere Colleges im ganzen Land verfügen über ungewöhnliche Vermögenswerte, aber in den meisten Fällen wurden sie in der Hoffnung gespendet, dass sie zum Bildungsauftrag beitragen würden – denken Sie an Geschenke in Form von Kunstwerken –, während das Land unter dem Chrysler Building immer als Geldverdiener gedacht war. (Einige Hochschulen haben Kunstwerke verkauft, um ihre finanzielle Situation zu verbessern – aber selten ohne Kontroverse.)

Selbst mit dem Chrysler Building als Aktivposten hatte Cooper Union Mühe, die Mission aufrechtzuerhalten, die zuerst die Unterstützung von Carnegie gewann. Während des größten Teils seiner Geschichte bot das College allen Studenten kostenlose Studiengebühren an, doch im Jahr 2013 begannen die Behörden, Studiengebühren zu erheben, um die erheblichen Haushaltsdefizite der Einrichtung auszugleichen. Fünf Jahre später änderte die Cooper Union unter neuer Führung erneut ihren Kurs und kündigte an, ab 2028 auf kostenlose Studiengebühren hinzuarbeiten. In diesem Herbst unternahm sie einen weiteren Schritt in Richtung dieses Ziels, indem sie den Schülern ihr Abschlussjahr kostenlos anbot.

„Unsere Finanzlage ist stark … (Seit 2018) Cooper hat seine finanziellen Ziele erreicht oder übertroffen und eine unglaublich positive Spendenbeschaffungsdynamik erzeugt, die es uns ermöglichte, wichtige Rücklagen und Überschüsse aufzubauen – und das alles bei gleichzeitiger stetiger Erhöhung der Stipendienniveaus gemäß dem Plan (wir behandeln jetzt, (im Durchschnitt 85 % aller Studiengebühren im Grundstudium) und außerdem werden die Studiengebühren sechs Jahre in Folge unverändert gehalten“, schrieb College-Sprecherin Kim Newman in einer E-Mail an Im Higher Ed.

Sie sagte, der Konflikt um das Chrysler Building habe sich nicht negativ auf den Plan ausgewirkt, da die Institution „Leitplanken“ für Situationen wie die Kündigung eines Mietvertrags eingebaut und ihre Reserven und Überschüsse in den letzten Jahren „durch Fundraising, Einnahmengenerierung und Kostenmanagement“ erhöht habe. ”

Ungewöhnliches Geschenk

Es ist unklar, was genau die Zukunft für das ikonische Gebäude bereithält; es hat untergebracht Immer weniger Mieter Es befindet sich seit der COVID-19-Pandemie in einem Zustand des Verfalls, den RFR und Signa beim ersten Kauf des Gebäudes nach eigenen Angaben beheben wollten. Eine mit der Angelegenheit vertraute Quelle sagte, Cooper Union sei bestrebt, Lösungen für den Verfall zu finden und den Wert des Gebäudes zu maximieren, sobald der Rechtsstreit beigelegt sei.

Der Preis des Erbbaurechts, der Mal Berichten zufolge ist der Betrag von 7,75 Millionen US-Dollar im Jahr 2018 auf 32,5 Millionen US-Dollar heute gestiegen – obwohl den Eigentümern des Gebäudes immer bewusst war, dass ein solcher Anstieg eintreten würde. Gleichzeitig belief sich das Gesamtbetriebsbudget der Hochschule für das Geschäftsjahr 2023 auf über 147 Millionen US-Dollar.

Mark DeFusco, leitender Berater bei Higher Ed Consolidation Solutions, sagte, dass aus diesen Zahlen klar hervorgeht, dass das Gebäude einen enormen Gewinn für die Universität darstellt – einen, den sie trotz der rechtlichen Komplexität, die es mit sich bringt, wahrscheinlich nie abgeben würde.

„Ohne ihre Kapitalerträge wären sie nicht in der Lage, die Gewinnschwelle zu erreichen“, sagte er. „Sie erwarten diese Einnahmen; Sie haben es schon sehr lange erwartet.“

Aber wären Immobilien jetzt ein gutes Geschenk für eine Hochschule? Wahrscheinlich nicht, sagte Ris.

„Wenn wir ein sehr, sehr spezifisches Beispiel von Cooper Union nehmen, wäre ich nicht überrascht, wenn die Immobilie mehr wert wäre, als wenn man nur in einige Aktien investiert hätte, aber das liegt daran, dass es Manhattan ist. Es ist Midtown Manhattan. Und es ist das Chrysler Building. Im Zusammenhang mit dieser besonderen Gabe kamen einige sehr, sehr glückverheißende Dinge zusammen“, sagte er. „Wenn Sie der University of Cincinnati ein ähnliches Grundstück geschenkt hätten – ich spekuliere hier nur –, wäre das Geld meiner Meinung nach besser an der Börse angelegt worden.“